En el artículo decimoctavo dice textualmente:

“No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 1.000 euros o su contravalor en moneda extranjera”

Entendemos por empresario o profesional aquellas personas físicas o jurídicas que desarrollan una actividad económica y adquiere, entrega o presta bienes y servicios en el desarrollo de dicha actividad. 

El límite entre personas físicas está fijado en 10.000€.

¿Qué sanción tiene el incumplimiento de esta norma?

• En primer lugar la base de la sanción será la cuantía pagada en efectivo por encima de los 1.000€ o 10.000€ según se trate de empresario/profesional o persona física, respectivamente
• La sanción será el 25% de la base

En Comunidades del Sur nos mantenemos al día en todas en todas las leyes que puedan afectar a nuestro sector y a la seguridad de nuestros clientes. ¡Confía en un equipo formado!

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¿Cuáles son las transmisiones que están exentas?

• Las daciones en pago de la vivienda habitual del deudor o avalista para la cancelación del préstamo hipotecario que la gravaba
• Las transmisiones derivadas de ejecuciones judiciales o extrajudiciales hipotecarias
• Las aportaciones de los cónyuges a la sociedad conyugal, o las que se hagan a los cónyuges en pago de sus respectivos haberes
• Las transmisiones a favor de hijos en cumplimiento de sentencias de separación o divorcio
• En algunos Ayuntamientos, también existe una bonificación del 95% de la cuota del impuesto en caso de herencia a favor de descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes

¿Quién está obligado a pagar plusvalía?

• En caso de compraventa o constitución de un derecho a cambio de precio o contraprestación, la persona que vende o transmite o constituye un derecho. Ojo! si el vendedor es no residente, el sujeto pasivo pasa a ser el comprador.

Asimismo, en la compraventa de una vivienda no puede modificarse  por pacto el obligado al pago de la plusvalía. Se considera una claúsula abusiva y por tanto nula establecer que el pago de la plusvalía lo hiciera el comprador.

• En caso de herencia, donación o cualquier otro tipo de transmisión gratuita, el obligado es quien recibe o  adquiere.  

Para su cálculo, se aplica un porcentaje al valor catastral del suelo del inmueble objeto de la transmisión. Ese porcentaje es mayor cuanto más tiempo haya permanecido el inmueble en el patrimonio del vendedor, con un máximo de veinte años, momento en que la plusvalía llega al tope y se mantiene igual sea cuál sea el momento posterior de la transmisión.
Por tanto, con esta forma de cálculo vemos que no se tiene en cuenta que actualmente en muchos de los casos las transmisiones no producen ganancias dada la pérdida de valor de los bienes inmuebles urbanos. Por supuesto, este impuesto es reclamable, en Comunidades del Sur, a través de la Asociación de Gestores Inmobiliarios de la Provincia de Cádiz (GICA), tenemos un convenio con un despacho de abogados de reconocido prestigio que ya acumula múltiples sentencias a su favor en la anulación de la plusvalía. 

¿Cómo has de actuar si tu transmisión no ha producido ganancia, sino pérdida?

1. Abonar la cantidad en tiempo y forma en el Ayuntamiento correspondiente pero no en concepto de liquidación sino como “suspensión de la obligación de pago” 
2. Presentar en recurso de la mano de un profesional 

¿Cuáles son los plazos para reclamar?

• En las autoliquidaciones, cuando es el transmitente el que presenta el impuesto, calculando previamente la cuantía a pagar, el plazo es de cuatro años desde que se pagó de forma efectiva la tasa de plusvalía municipal. La forma de hacerlo es mediante un escrito de rectificación de autoliquidación mediante el cual se solicita la devolución de los ingresos afectados.
• En las liquidaciones, donde el transmitente informa al ayuntamiento y este remite la carta de pago del impuesto calculada por sus funcionarios y técnicos el plazo es de solo un mes desde que se notificó el acto.

Es importante estar bien asesorado en la compraventa de tu vivienda para evitar sorpresas innecesarias. En Comunidades del Sur, estamos a tu servicio. 

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¿Y qué pasa si ya has adquirido la vivienda, pagado el ITP y no te has beneficiado de la bonificación de ITP?

En este caso puedes solicitar que te devuelvan la diferencia más los intereses correspondientes; para ello tendrías que  presentar en la Agencia Tributaria una solicitud de ingresos indebidos dentro de los cuatro años siguientes a la finalización del plazo para liquidar el impuesto.
Como hemos comentado, el plazo para liquidar el ITP generalmente es de 30 días desde la firma, no obstante, se puede fraccionar el pago, sea o no familia numerosa,  el comprador puede solicitar el aplazamiento o fraccionamiento aplicando las reglas generales del Reglamento General de Recaudación para cualquier deuda tributaria. En el caso del ITP se podrá fraccionar en tres anualidades como máximo, con intereses a favor de Hacienda y siempre que sea el domicilio habitual y que la superficie de la vivienda no exceda los 120 m2.
Si eres familia numerosa, en Comunidades del Sur te asesoramos en tu compra y no olvides que hay otras bonificaciones a las que puedes acogerte como el IBI, reducciones en IRPF, factura de la luz … estaremos encantados de ayudarte.

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Pues bien, la nueva ley de crédito inmobiliario exige que todos aquellos
intermediarios que realicen tareas de información, recogida de documentación o
recomendación de ofertas financieras de los bancos a sus clientes, tengan que
realizar una formación específica y certificarse como informadores de crédito
inmobiliario (ICI).

El objetivo fundamental de este título reconocido por el Banco de España es certificar
que los titulados ICI tienen el conocimiento suficiente y actualizado, en relación con el
mercado inmobiliario y con el proceso de la financiación hipotecaria, para poder hacer
frente a las presentes exigencias reguladoras en el ámbito de la actividad de
información sobre los servicios que prestan las entidades e intermediarios que
concedes préstamos hipotecarios. En especifico que posee los conocimientos y
competencias mínimos desarrollados en la Orden ECE/482/2019.
Los intermediarios que deben estar acreditados deberán ser la persona física cuando
actúe como tal o el Administrador en caso de personalidad jurídica (empresa); el
incumplimiento de ello se considerará infracción con su correspondiente sanción.
En Comunidades del Sur, como cliente, cuentas con garantía de que cumplimos los
requerimientos exigidos puesto que Begoña Gómez Roldós, Administradora de la
Sociedad, ha sido certificada recientemente como “Informadora de Crédito
Inmobiliario” mediante la superación del examen impuesto para ello.

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• Asesorar a nuestro cliente comprador de los pasos a seguir:

1. 1. Ser informado por el Banco
   2. Requerir al notario para hacer el Acta
   3. Acudir a la notaria para que el notario le explique los documentos que ha recibido el banco y firme el Acta de forma gratuita
   4. Acudir de nuevo a notaría pasado el plazo legal para firmar el préstamo

• Explicar al cliente que a la notaria a la que acuda para ser informado por el Notario y para firmar el acta es la misma a la que luego tendrá que volver para firmar el préstamo. No puede hacerlo en dos notarias distintas.
• Desde que la información del préstamo es subida por el banco a la aplicación que une con los notarios, deben pasar como mínimo 10 días naturales hasta la firma del préstamo. Este plazo no se puede disminuir bajo ningún concepto. Es más, si el notario encuentra algo que tenga que subsanar el banco, este plazo de 10 días no comienza a contar hasta que la documentación esté subida de nuevo a la aplicación.
• Es el prestatario, por tanto el comprador, quien elige la notaria ya que a la que vaya para el tramite informativo y de acta es en la que luego tiene que firmar. Teniendo en cuenta que en la compraventa cuando los gastos son según ley es el vendedor quien paga la mayor parte de la notaria, sería conveniente que en el contrato de compraventa fijemos el acuerdo de ambos en cuestión de elección de una notaria concreta.
• Las normas que establece la ley son imperativas, esto quiere decir que son nulos los pactos en los que se renuncie a los derechos que nos asiste ley. Por ejemplo no se puede pactar saltarnos el plazo de diez días.
• Se admiten poderes. Cualquier poder que faculte para firmar préstamos hipotecarios es suficiente para que una persona pueda hacer toda esta gestión en nombre de otra.
• El cliente que quiere subrogarse en un préstamo ya vigente, tendrá que cumplir todo el proceso igualmente
• En el caso de los promotores, al Banco el promotor debe avisarlo como mínimo 30 días antes de la fecha prevista de la firma con el comprador. El cliente que compra en una promoción y se va a subrogar en el préstamo hipotecario deberá cumplir también la ley

Nuestra labor como inmobiliaria será muy importante en la coordinación de los plazos y el asesoramiento en todo momento al cliente. En Comunidades del Sur te ayudaremos con el proceso con total garantía.

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Los trámites que deberemos seguir son los siguientes:

Autorización de la comunidad de propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal exige el acuerdo de las 3/5 de los propietarios, que representan al menos 3/5 partes de las cuotas de participación, para aprobar la división del inmueble. No obstante, si en los Estatutos de la Comunidad está ya recogida la posibilidad de segregar o dividir los inmuebles no será necesario la aprobación de la Junta de propietarios.  Sólo podrá oponerse si la segregación perjudica a algún vecino o a los elementos comunes del inmueble o no cumple con lo establecido en los estatutos o normativas urbanísticas.

Autorización administrativa

Con anterioridad a plantearnos la segregación se debe comprobar la normativa de urbanismo donde se encuentra el inmueble. Estas normas establecen los criterios de habitabilidad mínimos, en cuanto a estancias, tamaños, aislamiento térmico y acústico… que debe cumplir un inmueble para ser habitado. Tanto la Ley del Suelo como la Ley de Propiedad Horizontal exigen una autorización administrativa para dividir el inmueble.

Proyecto de obra y licencia de obra mayor

El proyecto lo puede realizar un arquitecto o ingeniero, tanto superior como técnico. Deberá contener los planos del estado actual y del proyectado, la justificación del cumplimiento de la normativa y el presupuesto será visado por el ayuntamiento y si cumple la normativa nos concederán la licencia de obras por lo que podremos comenzar con la segregación del inmueble.

Al finalizar las obras deberemos entregar al ayuntamiento el certificado final de obra y el proyecto con el estado definitivo. Tras la visita y comprobación de los técnicos, obtendremos la licencia de primera ocupación y una cédula de habitabilidad.

Escritura ante notario

La división del inmueble debe hacerse obligatoriamente en escritura pública según el art. 50 del Reglamento Hipotecario y art. 3 de la Ley Hipotecaria, para acceder al Registro de la Propiedad. 

Inscripción en el Registro

La segregación está sujeta al pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) para poder registrarse.

Sobre el inmueble segregado se realizará una nueva inmatriculación que dará lugar a una nueva finca registral con número propio.

Sobre el inmueble de origen puesto que tras la segregación quedará modificado en su forma y cabida, se realizará una nueva inscripción con dicha descripción actualizada. 

Redistribución de las cuotas

La segregación del inmueble supone una nueva estructura de la comunidad de propietarios por lo que supondrá la distribución de las cuotas a pagar en proporción a la superficie del mismo. El propietario en la propia solicitud puede hacer una propuesta para que la comunidad la vote junto con la autorización.

Muchas son las razones para optar por segregar tu inmueble. En Comunidades del Sur te asesoramos en el  proceso a seguir.

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¿Qué debemos hacer para adecuarnos a la nueva normativa?

• Informar a nuestros clientes de la base de datos a través de un correo electrónico, les debemos hacer saber que disponemos de sus datos personales y para qué los vamos a usar, por ejemplo en campañas de email o compartir sus datos con terceros como entidades bancarias.
• Recepcionar su consentimiento; antes nos valía con un consentimiento tácito de los clientes pero ahora necesitaremos un consentimiento explícito e inequívoco para cada finalidad específica.

En caso de que no consiguiéramos este consentimiento explicito, deberemos dar de baja a los clientes de la base de datos…
Por lo tanto a partir de hoy, 25 de Mayo, tendremos que contar con procedimientos que permitan a nuestros clientes y usuarios aceptar de manera libre e inequívoca el uso y tratamiento de sus datos. Tendremos que usar cláusulas informativas claras y redactadas en un lenguaje sencillo y comprensible, de manera que puedan manifestar de manera afirmativa su consentimiento, ya sea marcando una casilla en el hoja de encargo o de visita (como ya hemos adaptado en las inmobiliarias asociadas a GICA) y/o marcando una casilla o haciendo clic en el lugar habilitado en la pantalla, en el caso de la web.
Desde Comunidades del Sur te recomendamos que te pongas en manos de tu empresa encargada de la LOPD  para buscar el consentimiento explícito de tus clientes  y poder seguir operando con ellos como hasta ahora lo venias haciendo.
 

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¿Qué nos podemos deducir en Andalucía en la Renta de 2017?

VPO – Deducción por inversión en vivienda habitual protegida; en este caso nos podremos deducir el el 2% de las cantidades satisfechas por la compra o rehabilitación de la vivienda habitual y la base máxima de la deducción será de 9.040 euros. Los requisitos que se deben cumplir son:

• Que se trate de una vivienda protegida
• Que la compra o rehabilitación sea posterior al 1 de enero de 2003.
• Que los ingresos familiares no superen 2,5 veces el IPREM en las viviendas de protección de régimen general o 5,5 veces el IPREM en viviendas protegidas de precio limitado

Deducción por inversión en vivienda habitual para jóvenes, ojo!  esta deducción es incompatible con la anterior; en este caso nos podemos deducir el 3% de las cantidades satisfechas por la compra de la vivienda, hasta un máximo de 9.040 euros. Los requisitos que se deben cumplir son:

• Contribuyente debe ser menor de 35 años
• Que la compra o rehabilitación de la casa se haya iniciado a partir del 1 de enero de 2003.
• Que la suma de las bases imponibles general y del ahorro (casillas 415 y 435) no deben superar los 19.000 euros en tributación individual y 24.000 euros en tributación conjunta

Ayudas a viviendas protegidas; en este caso se podrán deducir 30 euros por los contribuyentes que hayan percibido ayudas económicas para la compra o rehabilitación de vivienda habitual protegida. Solo es aplicable una vez y se practicará en el periodo impositivo en que los contribuyentes hayan percibido la subvención o el primer año de su percepción. Los requisitos que se deben cumplir son:

• Que los ingresos anuales de la familia no deben exceder 2,50 veces el IPREM (viviendas protegidas de régimen general) o 5,50 veces el IPREM (viviendas protegidas de precio limitado).

Desde Comunidades del Sur deseamos que esta información os sea de utilidad para la preparación de la declaración de la renta de 2017

La entrada Deducciones por compra o rehabilitación de vivienda en Andalucía para la declaración de la Renta de 2017 se publicó primero en Comunidades del Sur.

1. Las ayudas a la compra para menores de 35 años con rentas bajas se limitará a los municipios de menos de 5.000 habitantes y no a todo el territorio estatal. El objetivo de esta medida es fomentar el mantenimiento de la población en zonas rurales.
2. Se ha excluido de las ayudas a los arrendatarios que tengan parentesco con el arrendador de primer o segundo grado con el fin de evitar fraudes.
3. También se ha excluido a los propietarios de vivienda, excepto en los casos que no puedan disponer de una.
4. Se ha suprimido la ayuda de 200 euros mensuales para solventar gastos derivados de la vivienda a los pensionistas propietarios. El texto aprobado solo recoge la ayuda al alquiler para mayores de 65 que cubre hasta el 50% de las rentas no superiores a 600 euros mensuales (el 30% entre 600 – 900 euros).
5. No todas las viviendas con ingresos por debajo de 3 veces el IPREM podrán acceder a las ayudas. Los hogares unipersonales no pueden superar 1,5 veces el IPREM en caso de una persona que viva sola (0,5 más por cada habitante de la vivienda).

Desde Comunidades del Sur, os actualizamos los requisitos que se han de cumplir:
 

Requisitos para la compra de vivienda de jóvenes, consistirán en ayudas de hasta 10.800€ con el límite del 20% del precio de adquisición.

• Que la unidad familiar tenga ingresos inferiores a 3 veces el IPREM.(Es decir, ingresos anuales inferiores a 22.558,77 euros según el IPREM actualizado de 2017). Se tendrán en cuenta los ingresos brutos anuales indicados en la última declaración de la renta presentada.
• Constituir residencia habitual y permanente durante mínimo 5 años.
• No ser propietario o usufructuario de una vivienda en España (excepto no disponibilidad por separación, divorcio o causas ajenas a su voluntad).
• Adquirir una vivienda con un valor de compraventa de 100.000 € o inferior.
• La vivienda adquirida tendrá que estar situada en un municipio de 5.000 habitantes o inferior.

Requisitos para la ayuda del alquiler que consistirá hasta el 50% del alquiler mensual y tendrá un plazo de 3 años.

• Que la unidad familiar tenga ingresos inferiores a 3 veces el IPREM.(Es decir, ingresos anuales inferiores a 22.558,77 euros según el IPREM actualizado de 2017). Se tendrán en cuenta los ingresos brutos anuales indicados en la última declaración de la renta presentada.
• Que el importe del alquiler sea igual o inferior a 600 €/mensuales(o hasta 900€ en casos justificados).
• Que sea la residencia habitual y permanente durante el periodo de ayuda.
• No ser propietario o usufructuario de una vivienda en España (excepto no disponibilidad por separación, divorcio o causas ajenas a su voluntad)

 
Otros colectivos que podrán beneficiarse de estas ayudas son las personas mayores de 65 años y las personas que se encuentren en situación de desahucio de su vivienda habitual
Aun con estos cambios, desde Comunidades del Sur aplaudimos estas iniciativas del gobierno ya que fomentan y ayudan a los jóvenes en la adquisición de su primera vivienda puesto que somos conscientes que el acceso a una vivienda en propiedad por parte de muchos jóvenes españoles es muy difícil.

La entrada MODIFICACIONES AYUDA ESTATAL A LOS JOVENES EN COMPRA Y ALQUILER se publicó primero en Comunidades del Sur.

En Comunidades del Sur, nuestro mayor objetivo es un buen servicio al cliente y nuestra política de empresa es mantener al cliente siempre informado durante el proceso de venta, compra o alquiler, 33 años de trayectoria profesional nos avalan.

Pertenecemos a GICA que es la asociación de inmobiliarias de la provincia de Cádiz. Actualmente somos 82 en la provincia, 8 en Cadiz (Hispania, Puertatierra, Velamar, Inmasur, GADIR,  Aticos y nosotros) y 3 en Puerto Real (Realinnova, Real Alandalus y nosotros). Estas agencias cooperamos compartiendo de nuestra base de datos SOLO aquellas propiedades que tienen por parte del vendedor un mandato de exclusiva compartida. Aunque nosotros seremos su único interlocutor, tal y como nosotros insertamos en nuestra web su vivienda, está aparece en las 82 oficinas que componen GICA (8 en Cadiz y 3 en Puerto Real). Las posibilidades de venta se multiplican considerablemente ya que su vivienda no sólo se cruzara con los clientes demandantes de Comunidades del Sur, sino con los clientes de todas estas agencias. Ellos nos llamaran para concertar visitas y usted siempre hablara con nosotros. Se trata de una multiexclusiva.

La entrada Segunda Mejor Agencia de Vendedores GICA 2017 se publicó primero en Comunidades del Sur.