Respuesta corta: comprar «como cuerpo cierto» significa comprar el inmueble tal y como se ha visto, por un precio global que no se calcula por metro cuadrado. Según el artículo 1471 del Código Civil, ni el comprador puede reclamar si la superficie real resulta menor que la del Registro o el Catastro, ni el vendedor puede pedir más precio si resulta mayor. Lo que no cambia es el derecho a reclamar por vicios ocultos, que se conserva durante seis meses desde la entrega.

Revisado y actualizado: 10 de noviembre de 2026 · Comunidades del Sur, Cádiz.

¿Qué significa comprar un inmueble «como cuerpo cierto»?

En el mundo inmobiliario, los términos y procedimientos pueden resultar a veces un poco abrumadores. Uno de ellos es la compra de un inmueble «como cuerpo cierto», y conviene desglosarlo porque cambia a qué tiene derecho cada parte.

Es un término legal que se refiere a la compra de una propiedad tal y como se ha visto, y no en función de los metros cuadrados que indica la nota simple del Registro de la Propiedad o el Catastro. La transacción se basa en la descripción de la escritura pública de compraventa, con independencia de la superficie real del inmueble y sin que el precio se calcule por metro cuadrado.

¿A qué renuncias exactamente si compras como cuerpo cierto?

A reclamar por la superficie, y solo por la superficie. La regla está en el artículo 1471 del Código Civil y funciona en los dos sentidos:

Si resulta que… ¿Cabe reclamación? Por qué
La superficie real es menor que la registral o la catastral No. El comprador no puede reclamar Se compró la finca tal y como se vio, por un precio global
La superficie real es mayor que la registral o la catastral No. El vendedor no puede pedir más precio La renuncia no es solo del comprador: obliga a las dos partes
Aparece un defecto grave que no se veía Sí. El comprador conserva la reclamación Es un vicio oculto, y el cuerpo cierto no afecta a eso

¿Comprar como cuerpo cierto significa aceptar la vivienda en el estado en que esté?

No, y es el malentendido más común. El término se refiere únicamente a la extensión o cabida de la propiedad, no a su conservación.

Aspecto del inmueble ¿Lo cierra el cuerpo cierto?
Extensión o cabida: los metros cuadrados Sí
Estado de conservación No
Vicios ocultos No

Como comprador sigues teniendo derecho a reclamar por vicios ocultos: problemas que no son aparentes a primera vista y que ya existían antes de la firma del contrato.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar por vicios ocultos?

Seis meses desde la entrega del inmueble (artículo 1490 del Código Civil). No es un plazo que empiece a contar desde la firma ni desde que se descubre el problema: cuenta desde la entrega.

Para que un defecto cuente como vicio oculto tiene que cumplir tres cosas a la vez:

Requisito Qué significa
Grave No vale cualquier desperfecto menor
No evidente en la inspección inicial Si se podía ver al visitar la vivienda, no es oculto
Relevante para el precio De haberse conocido, habría afectado al valor de la propiedad

¿Es recomendable comprar como cuerpo cierto?

En Comunidades del Sur recomendamos considerarla, y la razón es muy concreta: es común que las medidas reales, catastrales y registrales no coincidan exactamente. Comprar por un precio global y no por metro cuadrado aporta mayor claridad y evita futuras disputas sobre la extensión del inmueble.

Si el inmueble que te interesa arrastra justamente ese problema, lo explicamos en detalle en qué pasa cuando los metros del Registro y el Catastro no coinciden, con los pasos para corregirlo.

Preguntas frecuentes

Si la casa mide menos de lo que dice el Registro, ¿me devuelven dinero?

No, si la compra se hizo como cuerpo cierto. Al comprar la finca tal y como se vio, por un precio global y no por metro cuadrado, el comprador renuncia a reclamar por esa diferencia de superficie. Es lo que establece el artículo 1471 del Código Civil.

¿Y si mide más de lo que dice el Registro, me pueden pedir más dinero?

Tampoco. La regla obliga igual a las dos partes: si la superficie real es mayor que la registral o la catastral, el vendedor no puede reclamar un precio superior al pactado.

Si después de comprar aparece un defecto que no se veía, ¿puedo reclamar?

Sí. El cuerpo cierto solo cierra la discusión sobre los metros, no sobre el estado del inmueble. Un defecto grave, no evidente en la inspección inicial y que de haberse conocido habría afectado al valor es un vicio oculto, y se puede reclamar durante seis meses desde la entrega.

¿Por qué recomendáis esta modalidad de compra?

Porque en la práctica las tres medidas —la real, la catastral y la registral— rara vez coinciden al milímetro. Fijar un precio global por el inmueble tal y como se ha visto evita que esa discrepancia se convierta en un conflicto después de la firma.

Dónde preguntar

Comprender términos como «cuerpo cierto» te da el conocimiento necesario para hacer inversiones inmobiliarias más seguras. En Comunidades del Sur llevamos esta figura a diario en las compraventas que gestionamos en Cádiz, El Puerto de Santa María y Puerto Real, y estamos comprometidos con darte toda la información y asistencia necesarias para que tu experiencia de compra sea lo más transparente y satisfactoria posible.

Esta información es orientativa y no sustituye al asesoramiento jurídico sobre un caso concreto.