Una pregunta recurrente de los vendedores es ¿Cuánto pagaré en mi Declaración de la Renta (IRPF) por la venta de la vivienda? ¿Qué gastos me puedo deducir?
En el IRPF se paga por el beneficio que obtengo por la venta de la vivienda pero este no es simplemente la resta del precio por el que vendo y el precio por el que compré. Hay gastos deducibles que pueden reducir la factura fiscal.

Es importante saber que este impuesto que se llama “ganancia patrimonial” SÓLO se paga si se obtiene ganancia entre el valor por el que se transmite y el valor por el que se adquirió.

Lo primero que tenemos que hacer es calcular el valor por el que se adquirió. Ese valor es el importe real por el que se adquirió el inmueble. A este importe de adquisición tenemos que sumar los gastos que en su día tuvo la adquisición de la vivienda tales como IVA o ITP, notaría, registro, gestoría, honorarios de inmobiliaria…deben estar justificados con sus correspondientes facturas por lo que no debemos perderlas.
En segundo lugar calcularemos el valor de venta. Al precio debemos restarle los gastos ocasionados tales como plusvalía municipal, honorarios de inmobiliaria, gastos de cancelación de cargas si las hubiera, gestoría, notaría, el certificado energético…, igualmente deben estar justificados con sus correspondientes facturas.
Por último, calculamos la ganancia patrimonial que será la diferencia entre los valores de venta y adquisición actualizados según lo comentado en los párrafos anteriores. Este impuesto se pagará en la declaración de la renta del vendedor y dependerá de la situación fiscal del mismo. Según sea la ganancia irá entre un 19% y un 23% de su valor.
Excepciones a tener en cuenta:

  • En la venta realizada por personas mayores de 65 años, sea su vivienda habitual o no, la ganancia está exenta siempre y cuando el dinero obtenido se destine a crear una renta vitalicia asegurada en los seis meses posteriores a la transmisión
  • Si la venta que se realiza es sobre la vivienda habitual y el vendedor reinvierte el dinero de la venta en comprar otra vivienda habitual en el plazo de 2 años, la ganancia queda exenta en proporción al dinero que invierta.
  • La dación en pago de la vivienda al banco. En este caso, el banco se queda con la vivienda y la deuda pero también se puede presentar una ganancia patrimonial, ya que es una transmisión, pero se aprobó una reforma para que quedaran exentas de tributar en el IRPF. Esto mismo se aplicará a las ejecuciones hipotecarias.
  • Las viviendas adquiridas antes del 31/12/1994 se pueden aplicar unos coeficientes reductores.

 
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