El pasado 10 de Julio de 2021 se aprobó la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. En lo que a nuestro sector se refiere, lo más significativo y aplicable es la reducción de pago en efectivo de los 2.500€ a los 1.000€ cuando una de las partes se trate de empresario o profesional.

En el artículo decimoctavo dice textualmente:

“No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 1.000 euros o su contravalor en moneda extranjera”

Entendemos por empresario o profesional aquellas personas físicas o jurídicas que desarrollan una actividad económica y adquiere, entrega o presta bienes y servicios en el desarrollo de dicha actividad. 

El límite entre personas físicas está fijado en 10.000€.

¿Qué sanción tiene el incumplimiento de esta norma?

• En primer lugar la base de la sanción será la cuantía pagada en efectivo por encima de los 1.000€ o 10.000€ según se trate de empresario/profesional o persona física, respectivamente
• La sanción será el 25% de la base

En Comunidades del Sur nos mantenemos al día en todas en todas las leyes que puedan afectar a nuestro sector y a la seguridad de nuestros clientes. ¡Confía en un equipo formado!

Ante la cantidad de sentencias que ha habido en los últimos años en contra de la plusvalía municipal, son muchos los clientes que nos preguntan si deben pagar o no plusvalía cuando venden su vivienda. 
La plusvalía es el Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Es un impuesto que grava el aumento de valor que tienen los bienes inmuebles urbanos (no rústicos) en los últimos veinte años. Para su cálculo tiene en cuenta únicamente el valor del terreno, no el de las construcciones.
Por tanto cuando transmitimos un inmueble, ya sea vivienda, local, nave o cualquier otro inmueble urbano, a través de compraventa, donación o herencia, tendremos que liquidar este impuesto. La gestión tributaria del impuesto corresponde a los ayuntamientos y el plazo para ello es de treinta días en caso de transmisión inter vivos (compraventa, donación…) y de seis meses desde el fallecimiento del causante si se trata de una herencia. Hay que presentar en el Ayuntamiento donde radique el bien una copia simple de la escritura o una copia del documento en que se ha realizado la transmisión o la constitución del derecho real

¿Cuáles son las transmisiones que están exentas?

• Las daciones en pago de la vivienda habitual del deudor o avalista para la cancelación del préstamo hipotecario que la gravaba
• Las transmisiones derivadas de ejecuciones judiciales o extrajudiciales hipotecarias
• Las aportaciones de los cónyuges a la sociedad conyugal, o las que se hagan a los cónyuges en pago de sus respectivos haberes
• Las transmisiones a favor de hijos en cumplimiento de sentencias de separación o divorcio
• En algunos Ayuntamientos, también existe una bonificación del 95% de la cuota del impuesto en caso de herencia a favor de descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes

¿Quién está obligado a pagar plusvalía?

• En caso de compraventa o constitución de un derecho a cambio de precio o contraprestación, la persona que vende o transmite o constituye un derecho. Ojo! si el vendedor es no residente, el sujeto pasivo pasa a ser el comprador.

Asimismo, en la compraventa de una vivienda no puede modificarse  por pacto el obligado al pago de la plusvalía. Se considera una claúsula abusiva y por tanto nula establecer que el pago de la plusvalía lo hiciera el comprador.

• En caso de herencia, donación o cualquier otro tipo de transmisión gratuita, el obligado es quien recibe o  adquiere.  

Para su cálculo, se aplica un porcentaje al valor catastral del suelo del inmueble objeto de la transmisión. Ese porcentaje es mayor cuanto más tiempo haya permanecido el inmueble en el patrimonio del vendedor, con un máximo de veinte años, momento en que la plusvalía llega al tope y se mantiene igual sea cuál sea el momento posterior de la transmisión.
Por tanto, con esta forma de cálculo vemos que no se tiene en cuenta que actualmente en muchos de los casos las transmisiones no producen ganancias dada la pérdida de valor de los bienes inmuebles urbanos. Por supuesto, este impuesto es reclamable, en Comunidades del Sur, a través de la Asociación de Gestores Inmobiliarios de la Provincia de Cádiz (GICA), tenemos un convenio con un despacho de abogados de reconocido prestigio que ya acumula múltiples sentencias a su favor en la anulación de la plusvalía. 

¿Cómo has de actuar si tu transmisión no ha producido ganancia, sino pérdida?

1. Abonar la cantidad en tiempo y forma en el Ayuntamiento correspondiente pero no en concepto de liquidación sino como “suspensión de la obligación de pago” 
2. Presentar en recurso de la mano de un profesional 

¿Cuáles son los plazos para reclamar?

• En las autoliquidaciones, cuando es el transmitente el que presenta el impuesto, calculando previamente la cuantía a pagar, el plazo es de cuatro años desde que se pagó de forma efectiva la tasa de plusvalía municipal. La forma de hacerlo es mediante un escrito de rectificación de autoliquidación mediante el cual se solicita la devolución de los ingresos afectados.
• En las liquidaciones, donde el transmitente informa al ayuntamiento y este remite la carta de pago del impuesto calculada por sus funcionarios y técnicos el plazo es de solo un mes desde que se notificó el acto.

Es importante estar bien asesorado en la compraventa de tu vivienda para evitar sorpresas innecesarias. En Comunidades del Sur, estamos a tu servicio. 

Como te informamos hace un tiempo en nuestro artículo sobre gastos de compraventa, el comprador de una vivienda está obligado a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
El ITP es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas. El Gobierno de Andalucía ha reducido recientemente el ITP a las familias numerosas que compran una vivienda que tribute por este impuesto (se paga ITP si la vivienda es de segunda mano o AJD+IVA si se trata de una vivienda nueva).
Para las familias numerosas andaluzas se establece un tipo reducido para el ITP del 3,5% desde el 8%, siempre que la compra de vivienda habitual no supere el valor de 180.000 euros. Y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) pasa del 1,5% al 0,1% en el caso de compra de una vivienda sujeta a IVA, por ejemplo la adquirida de nueva promoción.
Si por la compra de una vivienda valorada en 180.000 euros, una familia pagaba hasta ahora 14.400 euros en concepto de ITP o 2.700 por AJD, en adelante pagará 6.300 euros por ITP o 180 por AJD. El ahorro sería de 8.100 euros en el primer caso y de 2.520 en el segundo.
El plazo para liquidar el ITP generalmente es de 30 días desde la firma mediante la presentación del modelo 601. En el caso de ser familia numerosa, hay que indicarlo al cumplimentar el 601. Es recomendable, aunque no obligatorio, indicar en las escrituras del notario: “se solicita el tipo bonificado por familia numerosa para vivienda habitual”. Puede ayudar en las gestiones, al igual que el Libro de Familia como prueba de ser familia numerosa.

¿Y qué pasa si ya has adquirido la vivienda, pagado el ITP y no te has beneficiado de la bonificación de ITP?

En este caso puedes solicitar que te devuelvan la diferencia más los intereses correspondientes; para ello tendrías que  presentar en la Agencia Tributaria una solicitud de ingresos indebidos dentro de los cuatro años siguientes a la finalización del plazo para liquidar el impuesto.
Como hemos comentado, el plazo para liquidar el ITP generalmente es de 30 días desde la firma, no obstante, se puede fraccionar el pago, sea o no familia numerosa,  el comprador puede solicitar el aplazamiento o fraccionamiento aplicando las reglas generales del Reglamento General de Recaudación para cualquier deuda tributaria. En el caso del ITP se podrá fraccionar en tres anualidades como máximo, con intereses a favor de Hacienda y siempre que sea el domicilio habitual y que la superficie de la vivienda no exceda los 120 m2.
Si eres familia numerosa, en Comunidades del Sur te asesoramos en tu compra y no olvides que hay otras bonificaciones a las que puedes acogerte como el IBI, reducciones en IRPF, factura de la luz … estaremos encantados de ayudarte.

Hace un tiempo os hablábamos de los cambios que conllevan la nueva Ley de Crédito
Inmobiliario en nuestra labor de asesoramiento en la compraventa.
Muchas son las veces que asesoramos sobre los posibles prestamos del mercado, que
actuamos como filtro entre el cliente comprador y la entidad bancaria/prestamista en
la recogida de documentación e incluso influimos en la toma de la decisión final del
cliente según las condiciones que le plantean las distintas entidades prestamistas.

Pues bien, la nueva ley de crédito inmobiliario exige que todos aquellos
intermediarios que realicen tareas de información, recogida de documentación o
recomendación de ofertas financieras de los bancos a sus clientes, tengan que
realizar una formación específica y certificarse como informadores de crédito
inmobiliario (ICI).

El objetivo fundamental de este título reconocido por el Banco de España es certificar
que los titulados ICI tienen el conocimiento suficiente y actualizado, en relación con el
mercado inmobiliario y con el proceso de la financiación hipotecaria, para poder hacer
frente a las presentes exigencias reguladoras en el ámbito de la actividad de
información sobre los servicios que prestan las entidades e intermediarios que
concedes préstamos hipotecarios. En especifico que posee los conocimientos y
competencias mínimos desarrollados en la Orden ECE/482/2019.
Los intermediarios que deben estar acreditados deberán ser la persona física cuando
actúe como tal o el Administrador en caso de personalidad jurídica (empresa); el
incumplimiento de ello se considerará infracción con su correspondiente sanción.
En Comunidades del Sur, como cliente, cuentas con garantía de que cumplimos los
requerimientos exigidos puesto que Begoña Gómez Roldós, Administradora de la
Sociedad, ha sido certificada recientemente como “Informadora de Crédito
Inmobiliario” mediante la superación del examen impuesto para ello.

La segregación es la modificación en el registro de un inmueble dividiéndola en dos partes. La parte segregada, formará un nuevo inmueble independiente al anterior.

Los trámites que deberemos seguir son los siguientes:

Autorización de la comunidad de propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal exige el acuerdo de las 3/5 de los propietarios, que representan al menos 3/5 partes de las cuotas de participación, para aprobar la división del inmueble. No obstante, si en los Estatutos de la Comunidad está ya recogida la posibilidad de segregar o dividir los inmuebles no será necesario la aprobación de la Junta de propietarios.  Sólo podrá oponerse si la segregación perjudica a algún vecino o a los elementos comunes del inmueble o no cumple con lo establecido en los estatutos o normativas urbanísticas.

Autorización administrativa

Con anterioridad a plantearnos la segregación se debe comprobar la normativa de urbanismo donde se encuentra el inmueble. Estas normas establecen los criterios de habitabilidad mínimos, en cuanto a estancias, tamaños, aislamiento térmico y acústico… que debe cumplir un inmueble para ser habitado. Tanto la Ley del Suelo como la Ley de Propiedad Horizontal exigen una autorización administrativa para dividir el inmueble.

Proyecto de obra y licencia de obra mayor

El proyecto lo puede realizar un arquitecto o ingeniero, tanto superior como técnico. Deberá contener los planos del estado actual y del proyectado, la justificación del cumplimiento de la normativa y el presupuesto será visado por el ayuntamiento y si cumple la normativa nos concederán la licencia de obras por lo que podremos comenzar con la segregación del inmueble.

Al finalizar las obras deberemos entregar al ayuntamiento el certificado final de obra y el proyecto con el estado definitivo. Tras la visita y comprobación de los técnicos, obtendremos la licencia de primera ocupación y una cédula de habitabilidad.

Escritura ante notario

La división del inmueble debe hacerse obligatoriamente en escritura pública según el art. 50 del Reglamento Hipotecario y art. 3 de la Ley Hipotecaria, para acceder al Registro de la Propiedad. 

Inscripción en el Registro

La segregación está sujeta al pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) para poder registrarse.

Sobre el inmueble segregado se realizará una nueva inmatriculación que dará lugar a una nueva finca registral con número propio.

Sobre el inmueble de origen puesto que tras la segregación quedará modificado en su forma y cabida, se realizará una nueva inscripción con dicha descripción actualizada. 

Redistribución de las cuotas

La segregación del inmueble supone una nueva estructura de la comunidad de propietarios por lo que supondrá la distribución de las cuotas a pagar en proporción a la superficie del mismo. El propietario en la propia solicitud puede hacer una propuesta para que la comunidad la vote junto con la autorización.

Muchas son las razones para optar por segregar tu inmueble. En Comunidades del Sur te asesoramos en el  proceso a seguir.