Ante la cantidad de sentencias que ha habido en los últimos años en contra de la plusvalía municipal, son muchos los clientes que nos preguntan si deben pagar o no plusvalía cuando venden su vivienda. 
La plusvalía es el Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Es un impuesto que grava el aumento de valor que tienen los bienes inmuebles urbanos (no rústicos) en los últimos veinte años. Para su cálculo tiene en cuenta únicamente el valor del terreno, no el de las construcciones.
Por tanto cuando transmitimos un inmueble, ya sea vivienda, local, nave o cualquier otro inmueble urbano, a través de compraventa, donación o herencia, tendremos que liquidar este impuesto. La gestión tributaria del impuesto corresponde a los ayuntamientos y el plazo para ello es de treinta días en caso de transmisión inter vivos (compraventa, donación…) y de seis meses desde el fallecimiento del causante si se trata de una herencia. Hay que presentar en el Ayuntamiento donde radique el bien una copia simple de la escritura o una copia del documento en que se ha realizado la transmisión o la constitución del derecho real

¿Cuáles son las transmisiones que están exentas?

• Las daciones en pago de la vivienda habitual del deudor o avalista para la cancelación del préstamo hipotecario que la gravaba
• Las transmisiones derivadas de ejecuciones judiciales o extrajudiciales hipotecarias
• Las aportaciones de los cónyuges a la sociedad conyugal, o las que se hagan a los cónyuges en pago de sus respectivos haberes
• Las transmisiones a favor de hijos en cumplimiento de sentencias de separación o divorcio
• En algunos Ayuntamientos, también existe una bonificación del 95% de la cuota del impuesto en caso de herencia a favor de descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes

¿Quién está obligado a pagar plusvalía?

• En caso de compraventa o constitución de un derecho a cambio de precio o contraprestación, la persona que vende o transmite o constituye un derecho. Ojo! si el vendedor es no residente, el sujeto pasivo pasa a ser el comprador.

Asimismo, en la compraventa de una vivienda no puede modificarse  por pacto el obligado al pago de la plusvalía. Se considera una claúsula abusiva y por tanto nula establecer que el pago de la plusvalía lo hiciera el comprador.

• En caso de herencia, donación o cualquier otro tipo de transmisión gratuita, el obligado es quien recibe o  adquiere.  

Para su cálculo, se aplica un porcentaje al valor catastral del suelo del inmueble objeto de la transmisión. Ese porcentaje es mayor cuanto más tiempo haya permanecido el inmueble en el patrimonio del vendedor, con un máximo de veinte años, momento en que la plusvalía llega al tope y se mantiene igual sea cuál sea el momento posterior de la transmisión.
Por tanto, con esta forma de cálculo vemos que no se tiene en cuenta que actualmente en muchos de los casos las transmisiones no producen ganancias dada la pérdida de valor de los bienes inmuebles urbanos. Por supuesto, este impuesto es reclamable, en Comunidades del Sur, a través de la Asociación de Gestores Inmobiliarios de la Provincia de Cádiz (GICA), tenemos un convenio con un despacho de abogados de reconocido prestigio que ya acumula múltiples sentencias a su favor en la anulación de la plusvalía. 

¿Cómo has de actuar si tu transmisión no ha producido ganancia, sino pérdida?

1. Abonar la cantidad en tiempo y forma en el Ayuntamiento correspondiente pero no en concepto de liquidación sino como “suspensión de la obligación de pago” 
2. Presentar en recurso de la mano de un profesional 

¿Cuáles son los plazos para reclamar?

• En las autoliquidaciones, cuando es el transmitente el que presenta el impuesto, calculando previamente la cuantía a pagar, el plazo es de cuatro años desde que se pagó de forma efectiva la tasa de plusvalía municipal. La forma de hacerlo es mediante un escrito de rectificación de autoliquidación mediante el cual se solicita la devolución de los ingresos afectados.
• En las liquidaciones, donde el transmitente informa al ayuntamiento y este remite la carta de pago del impuesto calculada por sus funcionarios y técnicos el plazo es de solo un mes desde que se notificó el acto.

Es importante estar bien asesorado en la compraventa de tu vivienda para evitar sorpresas innecesarias. En Comunidades del Sur, estamos a tu servicio.