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Nueva legislación tributaria para los intermediarios de alquileres con fines turísticos

Con la finalidad de prevenir el fraude fiscal de las denominadas “plataformas colaborativas”, que intermedian en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos, desde el 1 de enero de 2018 está en vigor una nueva obligación de información que afecta a cualquier persona o entidad que intermedien entre los cedentes y cesionarios del uso de la vivienda con fines turísticos, tanto si dicho servicio de intermediación se presta a titulo oneroso como gratuito. Es decir, afecta a los intermediarios o plataformas colaborativas como Airbnb, Niumba, Windu, HomeAway…en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos, a suministrar información periódicamente a la AEAT de las cesiones de uso en las que intervengan. Lo dispone así un nuevo artículo 54.ter del Reglamento General de Actuaciones y procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos
Con independencia de que la intermediación sea a titulo oneroso o gratuita, la obligación de declarar se determina sobre las características del obligado, considerando intermediario a toda aquella persona o entidad que preste el servicio de intermediación entre cedente y cesionario del uso del inmueble a fines turísticos, mediante o no comisión, cobro de costes por la gestión o realizada en forma gratuita.

¿Qué entendemos por cesión de uso de vivienda con fines turísticos?

Se refiere a la cesión temporal de uso de la totalidad o parte de una vivienda amueblada y equipada para el uso inmediato, cualquiera que sea el canal a través del cual se comercialice o promocione y realizada con finalidad gratuita u onerosa.
Quedan excluidos:

  • los arrendamientos de viviendas que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como los subarriendos parciales.
  • los alojamientos turísticos que se rigen por su normativa específica (excepto las cesiones temporales de uso de vivienda),
  • el derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles y
  • los usos y contratos del art. 5 de la LAU –arrendamientos excluidos-, con excepción de las cesiones temporales de uso de vivienda.

Esta nueva obligación tributaria, se llevará a cabo mediante la presentación del modelo 179 “Declaración informativa de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos”, que incluirá los siguientes aspectos:

  • Identificación del titular de la vivienda cedida con fines turísticos así como del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda con fines turísticos, si fueran distintos.
  • Identificación del inmueblecon especificación de la referencia catastral o en los términos de la Orden Ministerial que apruebe el modelo.
  • Identificación de las personas o entidades cesionarias
  • Número de díasde disfrute de la vivienda con fines turísticos.
  • Importe percibido por el titular cedente del uso de la vivienda con fines turístico o, en su caso, indicar su carácter gratuito.
  • Número de contrato en virtud del cual el declarante intermedia en la cesión de la vivienda.

La presentación se realizará mediante el modelo 179, en forma telemática, en cada uno de los trimestres y dentro del plazo del mes natural siguiente a la finalización de cada trimestre natural, es decir en los meses de abril, julio, octubre y enero de cada ejercicio. El modelo aún no está aprobado ministerialmente por lo que las declaraciones correspondientes a los dos primeros trimestres del 2018 pueden presentarse hasta el 31 de diciembre del mismo año.

Para cualquier duda o aclaración en Comunidades del Sur estaremos encantados de asesorarle.

¿Alquiler de larga duración o vacacional?

Esta es la gran duda del propietario de una vivienda comprada como inversión, ¿qué me compensa más, alquiler de larga duración o alquiler vacacional? La respuesta es que esto es como la inversión en renta variable, “a mayor riesgo, mayor rentabilidad”.
El alquiler de larga duración se equipararía a una inversión en renta fija, la rentabilidad que obtendremos será menor pero la seguridad para el propietario es mucho mayor. No solo porque para un inquilino de larga duración la casa arrendada es su hogar y por tanto se presupone que la cuidará como suya, sino porque también es un arrendamiento mas regulado legislativamente, lo que supone una mayor seguridad jurídica para el propietario.
El alquiler vacacional es mucho más rentable pero tiene más riesgos, es más difícil controlar a muchos arrendatarios al año. El motivo de optar por este tipo de alquiler es por la rapidez en la que se arrienda y la rentabilidad que se obtiene. Eso sí, supone una mayor dedicación a la vivienda que hay que tenerla a punto para el inicio de cada periodo de arrendamiento y una mayor inseguridad para el propietario así como la posibilidad de tener problemas con los vecinos colindantes. Teniendo en cuenta que la mayor parte de estos periodos de arrendamiento son inferiores a 10 días, la dedicación a la vivienda por parte del propietario es muy alta.
El portal inmobiliario Fotocasa realizó un estudio sobre el alquiler turístico en España y concluyó en que un 81% de los propietarios de viviendas pusieron en alquiler una vivienda turística en el último año. Es un alto porcentaje que determina que es un mercado al alza en España. Es importante que este tipo de alquiler esté regulado, la vivienda cumpla con los requisitos exigidos para ser vivienda turística y se realicen contratos de alquiler aunque los periodos sean cortos. Esto es lo que dará una seguridad jurídica al propietario hacia los inquilinos.
En Comunidades del Sur le ayudamos a rentabilizar su vivienda.
 
 

Normativa Alquiler Vacacional Junta de Andalucía

Si usted tiene un inmueble, y lo esta utilizando como alquiler vacacional, debe saber que a partir del 12 de Mayo de este mismo año entra en vigor el decreto de la Junta de Andalucía que regula el uso del mismo (Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos) .
Este decreto está destinado a aquellas viviendas residenciales que servirán como alojamiento con fines turísticos a cambio de un precio.  Estas viviendas deben estar dadas de alta en el Registro que la Junta de Andalucía ha habilitado para ello a través de una declaración responsable que incluye datos sobre la vivienda, el propietario y el explotador, y cumplir los requisitos que la normativa previene ya que si no se considerarán “actividades clandestinas” y tienen regulada su correspondiente sanción.
Para que una vivienda sea catalogada como vivienda con fines turísticos es necesario por tanto que cumpla los siguientes requisitos:

  • Que sea ofertada a través de canales de oferta turística.
  • Que la vivienda esté ubicada sobre suelo residencial (por lo tanto, las que estén sobre suelo turístico/terciario no podrán obtener licencia de vivienda turística).
  • Que la cesión o alquiler sea por tiempo inferior a dos meses de forma continuada a una misma persona.

El alquiler podrá ser de la vivienda completa o por habitaciones (y en éste caso, la persona propietaria debe residir en la vivienda).

  •   Si se alquila toda la vivienda no podrán excederse las 15 plazas.
  •   Si se alquila por habitaciones no podrán excederse las 6 plazas.
  •   No se pueden superar, en ninguno de los dos casos, las 4 plazas por habitación.

 
 
Alquiler_Vacacional
Las viviendas con fines turísticos deberán cumplir los siguientes requisitos:

  • Disponer de licencia de ocupación, y cumplir condiciones técnicas y de calidad.
  • Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.
  • Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.
  • Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción.
  • Botiquín de primeros auxilios.
  • Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.
  • Disponer de Hojas de Quejas y reclamaciones a disposición de las personas usuarias.
  • Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.
  • Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.
  • Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
  • Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos.
  • Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.

Con esta medida se pretende regular el sector ante las constantes intromisiones de alquileres sin ningún tipo de regulación y calidad para el cliente final. En COMUNIDADES DEL SUR le informamos de esta normativa y alquilamos su casa con todas las garantías de información y contratos adaptados a la ley.