El artículo 28 de la ley hipotecaria que trata de proteger al heredero real frente al heredero aparente, dice así:

”Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”

¿Qué significa esto? ¿Puedo vender la vivienda que hemos heredado antes de que se cumplan dos años desde el fallecimiento del causante?

Lo que dice este articulo 28 es que hasta que no pasen dos años desde el día de la muerte del causante, la inscripción a nombre de los nuevos propietarios que son los herederos no surte efectos frente a un tercero, un comprador por ejemplo. Durante ese plazo de dos años se podrían presentar más personas reclamando parte de su herencia al no ser herederos forzosos legales (ascendientes, descendientes y cónyuges del causante) y no haber testamento. En ese caso el inmueble tendría que volver a repartirse entre los nuevos herederos.
Importante recalcar que las herencias en las que haya testamento y sean a favor de los herederos forzosos legales (ascendientes, descendientes y cónyuges del causante) no están bajo esta limitación. Este artículo afecta por ejemplo en las herencias entre hermanos, o de tíos a sobrinos, es decir de herederos legítimos y voluntarios.
El gran problema que nos podemos encontrar es que muchos bancos no financian al comprador de este inmueble teniendo en cuenta este riesgo. Aquellos bancos que si conceden la hipoteca suelen añadir una clausula resolutoria según la cual si aparece un heredero forzoso en estos dos años, la venta quedaría resuelta.
En Comunidades del Sur te informamos de este aspecto e intentamos darte soluciones. Siempre comprobaremos este aspecto antes de realizar un contrato de compraventa de un inmueble proveniente de una herencia.
Los compradores necesitan ser oportunamente asesorados acerca de los riesgos que asumen si finalmente deciden comprar. En Comunidades del Sur te daremos alternativas por ejemplo, en el caso de que un comprador no quiera asumir este riesgo, podemos, hacer un contrato de alquiler con opción a compra de forma que, transcurridos los dos años que fija el artículo, se ejerza la opción, descontando las cantidades entregadas en concepto de prima y alquiler hasta ese momento.