El ajuste de precios ha provocado que en diversas localidades puedas adquirir una vivienda por un importe menor de 50.000€. Son muchas las entidades que no conceden préstamos hipotecarios en importes menores a esta cantidad.
Al comprar un inmueble de estos importes, es frecuente que el cliente se plantee solicitar un préstamo personal en vez de un préstamo hipotecario. Es importante analizar los costes que tendremos con uno u otro préstamo.
La solicitud y tramitación de un préstamo personal es muy sencilla y rápida. Muchas entidades permiten realizar la solicitud incluso desde sus APP móviles y dependiendo del importe ni siquiera es necesario firmarlo en notaría. En el caso del préstamo hipotecario, la tramitación es mucho más larga y tenemos unos costes fijos como son la tasación, la notaria, el Registro de la Propiedad y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).

El estudio más importante que debemos realizar es el del tipo de interés. Indudablemente, el tipo de interés que se paga en un préstamo hipotecario es inferior a un préstamo personal. Actualmente con el Euribor en negativo y la oferta de tipos de interés fijo, la opción de pedir un préstamo personal se muestra muy atractiva.

Los gastos fijos de un préstamo hipotecario en relación con los gastos de un préstamo personal pueden ser el triple. En cualquier caso, en función de la operación, se debe hacer un estudio para considerar si el mayor interés que pagamos en los préstamos personales compensa lo que nos ahorramos en gastos de formalización con una hipoteca y lo más importante la capacidad de pagar una cuota mensual más alta.

El artículo 28 de la ley hipotecaria que trata de proteger al heredero real frente al heredero aparente, dice así:

”Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”

¿Qué significa esto? ¿Puedo vender la vivienda que hemos heredado antes de que se cumplan dos años desde el fallecimiento del causante?

Lo que dice este articulo 28 es que hasta que no pasen dos años desde el día de la muerte del causante, la inscripción a nombre de los nuevos propietarios que son los herederos no surte efectos frente a un tercero, un comprador por ejemplo. Durante ese plazo de dos años se podrían presentar más personas reclamando parte de su herencia al no ser herederos forzosos legales (ascendientes, descendientes y cónyuges del causante) y no haber testamento. En ese caso el inmueble tendría que volver a repartirse entre los nuevos herederos.
Importante recalcar que las herencias en las que haya testamento y sean a favor de los herederos forzosos legales (ascendientes, descendientes y cónyuges del causante) no están bajo esta limitación. Este artículo afecta por ejemplo en las herencias entre hermanos, o de tíos a sobrinos, es decir de herederos legítimos y voluntarios.
El gran problema que nos podemos encontrar es que muchos bancos no financian al comprador de este inmueble teniendo en cuenta este riesgo. Aquellos bancos que si conceden la hipoteca suelen añadir una clausula resolutoria según la cual si aparece un heredero forzoso en estos dos años, la venta quedaría resuelta.
En Comunidades del Sur te informamos de este aspecto e intentamos darte soluciones. Siempre comprobaremos este aspecto antes de realizar un contrato de compraventa de un inmueble proveniente de una herencia.
Los compradores necesitan ser oportunamente asesorados acerca de los riesgos que asumen si finalmente deciden comprar. En Comunidades del Sur te daremos alternativas por ejemplo, en el caso de que un comprador no quiera asumir este riesgo, podemos, hacer un contrato de alquiler con opción a compra de forma que, transcurridos los dos años que fija el artículo, se ejerza la opción, descontando las cantidades entregadas en concepto de prima y alquiler hasta ese momento.

Aunque podemos asegurar que España ha tenido y tiene el mejor mercado hipotecario del mundo que ha permitido que el 78% de los españoles tengan una vivienda en propiedad, pronto tendremos la nueva ley hipotecaria cuya idea es que la hipoteca sea transparente y que todos estemos entendiendo lo que vamos a firmar.
El contrato principal será más sencillo, quedando bien claro que posibilidad de tipo de interés hemos elegido, fijo o variable, cuáles serán los productos vinculados y donde podemos contratarlos. Asimismo, especificará claramente cuál será el interés de demora en el caso de que no se paguen las cuotas de la hipoteca.
La nueva ley incluirá una lista de cláusulas que NO son legales, por lo que en notaria, el notario podrá identificarlas e incluso informar al hipotecado sobre la posibilidad de eliminarlas. El notario tendrá un papel protagonista en esta ley, ya que actuará como “profesor” del firmante, explicado claramente al comprador lo que va a firmar y las consecuencias de cada clausula.
Los Bancos advierten de consecuencias negativas como el encarecimiento de las hipotecas por tener que cumplir aún más requisitos aunque se valora esa mayor transparencia en las mismas; desde Comunidades del Sur esperamos que todos los efectos sean positivos y que esta ley solo proteja más al consumidor que firmará con un conocimiento más concienzudo su hipoteca.
Si necesita cualquier tipo de aclaración no dude en ponerse en contacto con cualquiera de nuestras oficinas.