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¿En qué nos afectará la Nueva Ley Hipotecaria a las Inmobiliarias?

Hace unos días, gracias a la formación impartida en GICA, la Asociación de Gestores Inmobiliarios de la Provincia de Cádiz, tuvimos el privilegio de asistir a una charla sobre la Nueva Ley Hipotecaria que entra en vigor el 16 de Junio de 2019 de la mano del Ilustrísimo señor notario, D. José Ramón Castro Reina.
Aunque la ley lo que establece son los mecanismos de información por los que deberá pasar el comprador cuando solicita un préstamo y los implicados fundamentales son el Banco, la Notaría y el Cliente, como inmobiliarias nosotros tendremos que tener en cuenta varios factores:

  • Asesorar a nuestro cliente comprador de los pasos a seguir:
    1. Ser informado por el Banco
    2. Requerir al notario para hacer el Acta
    3. Acudir a la notaria para que el notario le explique los documentos que ha recibido el banco y firme el Acta de forma gratuita
    4. Acudir de nuevo a notaría pasado el plazo legal para firmar el préstamo
  • Explicar al cliente que a la notaria a la que acuda para ser informado por el Notario y para firmar el acta es la misma a la que luego tendrá que volver para firmar el préstamo. No puede hacerlo en dos notarias distintas.
  • Desde que la información del préstamo es subida por el banco a la aplicación que une con los notarios, deben pasar como mínimo 10 días naturales hasta la firma del préstamo. Este plazo no se puede disminuir bajo ningún concepto. Es más, si el notario encuentra algo que tenga que subsanar el banco, este plazo de 10 días no comienza a contar hasta que la documentación esté subida de nuevo a la aplicación.
  • Es el prestatario, por tanto el comprador, quien elige la notaria ya que a la que vaya para el tramite informativo y de acta es en la que luego tiene que firmar. Teniendo en cuenta que en la compraventa cuando los gastos son según ley es el vendedor quien paga la mayor parte de la notaria, sería conveniente que en el contrato de compraventa fijemos el acuerdo de ambos en cuestión de elección de una notaria concreta.
  • Las normas que establece la ley son imperativas, esto quiere decir que son nulos los pactos en los que se renuncie a los derechos que nos asiste ley. Por ejemplo no se puede pactar saltarnos el plazo de diez días.
  • Se admiten poderes. Cualquier poder que faculte para firmar préstamos hipotecarios es suficiente para que una persona pueda hacer toda esta gestión en nombre de otra.
  • El cliente que quiere subrogarse en un préstamo ya vigente, tendrá que cumplir todo el proceso igualmente
  • En el caso de los promotores, al Banco el promotor debe avisarlo como mínimo 30 días antes de la fecha prevista de la firma con el comprador. El cliente que compra en una promoción y se va a subrogar en el préstamo hipotecario deberá cumplir también la ley

Nuestra labor como inmobiliaria será muy importante en la coordinación de los plazos y el asesoramiento en todo momento al cliente. En Comunidades del Sur te ayudaremos con el proceso con total garantía.

¿Hipoteca o préstamo personal?

El ajuste de precios ha provocado que en diversas localidades puedas adquirir una vivienda por un importe menor de 50.000€. Son muchas las entidades que no conceden préstamos hipotecarios en importes menores a esta cantidad.
Al comprar un inmueble de estos importes, es frecuente que el cliente se plantee solicitar un préstamo personal en vez de un préstamo hipotecario. Es importante analizar los costes que tendremos con uno u otro préstamo.
La solicitud y tramitación de un préstamo personal es muy sencilla y rápida. Muchas entidades permiten realizar la solicitud incluso desde sus APP móviles y dependiendo del importe ni siquiera es necesario firmarlo en notaría. En el caso del préstamo hipotecario, la tramitación es mucho más larga y tenemos unos costes fijos como son la tasación, la notaria, el Registro de la Propiedad y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).

El estudio más importante que debemos realizar es el del tipo de interés. Indudablemente, el tipo de interés que se paga en un préstamo hipotecario es inferior a un préstamo personal. Actualmente con el Euribor en negativo y la oferta de tipos de interés fijo, la opción de pedir un préstamo personal se muestra muy atractiva.

Los gastos fijos de un préstamo hipotecario en relación con los gastos de un préstamo personal pueden ser el triple. En cualquier caso, en función de la operación, se debe hacer un estudio para considerar si el mayor interés que pagamos en los préstamos personales compensa lo que nos ahorramos en gastos de formalización con una hipoteca y lo más importante la capacidad de pagar una cuota mensual más alta.

Limitación de venta según el Artículo 28 de la Ley Hipotecaria

El artículo 28 de la ley hipotecaria que trata de proteger al heredero real frente al heredero aparente, dice así:

”Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”

¿Qué significa esto? ¿Puedo vender la vivienda que hemos heredado antes de que se cumplan dos años desde el fallecimiento del causante?

Lo que dice este articulo 28 es que hasta que no pasen dos años desde el día de la muerte del causante, la inscripción a nombre de los nuevos propietarios que son los herederos no surte efectos frente a un tercero, un comprador por ejemplo. Durante ese plazo de dos años se podrían presentar más personas reclamando parte de su herencia al no ser herederos forzosos legales (ascendientes, descendientes y cónyuges del causante) y no haber testamento. En ese caso el inmueble tendría que volver a repartirse entre los nuevos herederos.
Importante recalcar que las herencias en las que haya testamento y sean a favor de los herederos forzosos legales (ascendientes, descendientes y cónyuges del causante) no están bajo esta limitación. Este artículo afecta por ejemplo en las herencias entre hermanos, o de tíos a sobrinos, es decir de herederos legítimos y voluntarios.
El gran problema que nos podemos encontrar es que muchos bancos no financian al comprador de este inmueble teniendo en cuenta este riesgo. Aquellos bancos que si conceden la hipoteca suelen añadir una clausula resolutoria según la cual si aparece un heredero forzoso en estos dos años, la venta quedaría resuelta.
En Comunidades del Sur te informamos de este aspecto e intentamos darte soluciones. Siempre comprobaremos este aspecto antes de realizar un contrato de compraventa de un inmueble proveniente de una herencia.
Los compradores necesitan ser oportunamente asesorados acerca de los riesgos que asumen si finalmente deciden comprar. En Comunidades del Sur te daremos alternativas por ejemplo, en el caso de que un comprador no quiera asumir este riesgo, podemos, hacer un contrato de alquiler con opción a compra de forma que, transcurridos los dos años que fija el artículo, se ejerza la opción, descontando las cantidades entregadas en concepto de prima y alquiler hasta ese momento.

La Nueva Ley Hipotecaria

Aunque podemos asegurar que España ha tenido y tiene el mejor mercado hipotecario del mundo que ha permitido que el 78% de los españoles tengan una vivienda en propiedad, pronto tendremos la nueva ley hipotecaria cuya idea es que la hipoteca sea transparente y que todos estemos entendiendo lo que vamos a firmar.
El contrato principal será más sencillo, quedando bien claro que posibilidad de tipo de interés hemos elegido, fijo o variable, cuáles serán los productos vinculados y donde podemos contratarlos. Asimismo, especificará claramente cuál será el interés de demora en el caso de que no se paguen las cuotas de la hipoteca.
La nueva ley incluirá una lista de cláusulas que NO son legales, por lo que en notaria, el notario podrá identificarlas e incluso informar al hipotecado sobre la posibilidad de eliminarlas. El notario tendrá un papel protagonista en esta ley, ya que actuará como “profesor” del firmante, explicado claramente al comprador lo que va a firmar y las consecuencias de cada clausula.
Los Bancos advierten de consecuencias negativas como el encarecimiento de las hipotecas por tener que cumplir aún más requisitos aunque se valora esa mayor transparencia en las mismas; desde Comunidades del Sur esperamos que todos los efectos sean positivos y que esta ley solo proteja más al consumidor que firmará con un conocimiento más concienzudo su hipoteca.
Si necesita cualquier tipo de aclaración no dude en ponerse en contacto con cualquiera de nuestras oficinas.

¿Qué tipo de Hipoteca debo Elegir?

Actualmente hay varios tipos y la elección de una u otra Hipoteca depende de las circunstancias personales de cada cliente. Lo que si debemos saber es que la cuota mensual no debe superar el 30% de los ingresos mensuales. Siguiendo esta premisa, las entidades financieras nos ofrecen cinco tipos principales de hipotecas.

  • Hipoteca de tipo variable. Es la que mas estamos acostumbrados a ver. Suelen tener un plazo de amortización largo, desde 20 a 40 años. Las comisiones son las menores, en algunos casos hasta nulas. Está sujetas a variaciones del precio del dinero por lo que puede haber años que nos favorezca esta circunstancia y otros en los que nuestra cuota aumente, ese es el riesgo que tienen.
  • Hipoteca de tipo fijo. El plazo de amortización es más bajo y las comisiones por amortización anticipada suelen ser altas. Sin embargo, permite una mejor planificación de gastos ya que la cuota mensual se mantendrá inalterable durante toda la vida del préstamo independientemente de las fluctuaciones del mercado.
  • Hipoteca de cuota fija. Esta hipoteca juega con el plazo de amortización de manera que, aunque esta el tipo de interés es variable, la cuota mensual se mantiene fija durante toda la vida del préstamo. La incertidumbre es que no sabemos cuándo se terminará de amortizar el préstamo por lo que en muchas ocasiones se desembolsa más cantidad por el mismo dinero prestado.

Hipoteca

  • Hipoteca de tipo mixto. Es una combinación de la de tipo fijo y variable. Alterna periodos de tipo fijo con periodos de tipo variable. El plazo de amortización es largo, como las de tipo variable pero en los periodos de tipo fijo no es posible beneficiarse de las bajadas en el mercado.
  • Hipoteca multidivisa. Aprovechan los tipos de interés de otras monedas que al cambio con el euro resultan débiles, como son los francos suizos o los yenes japoneses. El riesgo que tienen es la inestabilidad de mercados ajenos que nos cuesta más controlar por lo que estas hipotecas deben estar acompañadas de un seguro y una asesoría profesional.

En Comunidades del Sur trabajamos mano a mano con los principales Bancos y estaremos encantados de recomendar a nuestros clientes con los mejores profesionales del sector, asesorándoles en todo lo que les haga falta.

Garantías del Vendedor con Pago Aplazado de la Compraventa

En alguna ocasiones nos encontramos con la necesidad de firmar una escritura de compraventa con parte del pago aplazado, ¿Qué garantías tiene el vendedor? Puesto que el comprador recibirá las llaves del inmueble en el momento de la escritura de compraventa, el vendedor podrá solicitar una garantía. Podemos distinguir entre dos tipos:

  • Garantía personal:Aval, puede ser un aval bancario o un fiador o avalista. Estos responden con todo su patrimonio, convirtiéndose en nuevos deudores, son la garantía del pago de la deuda con todos sus bienes presentes y futuros.
  • Garantía real:esta garantía vincula al inmueble objeto de la compraventa. Puede ser la constitución de una hipoteca sobre el inmueble en garantía del precio aplazado o la constitución de una condición resolutoria expresa en virtud de la cual el inmueble será devuelto al vendedor en caso de que no se cumpla el pago del precio aplazado.

Como recomendación desde Comunidades del Sur, el vendedor se sentirá más seguro con una garantía real ya que en el caso de que el avalista no sea el banco, éste también se puede declarar insolvente.

En una segunda vuelta de tuerca, el vendedor es el que financia este pago aplazado; para ello deberá incluir condición resolutoria expresa en caso de impago del comprador, lo que supondrá que el comprador deberá reintegrar al vendedor el inmueble y el vendedor quedará obligado a devolver íntegramente el precio percibido menos una cantidad que se fijará para resarcirle de los daños y perjuicios ocasionados.

com sur serv inmobiliarios

Así que, ¡cuidado!, el pago aplazado no está sujeto a condición resolutoria, esta debe incluirse expresamente en la escritura y ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Asimismo, nos podemos encontrar que, si el banco ha concedido menor importe que el precio de compraventa, no permita que se registre esta condición resolutoria; en este caso siempre se podrá hacer un acuerdo privado de reconocimiento de deuda entre vendedor y comprador, en el que se prevea un plan de pagos garantizado, incluso con una letra de cambio. Aunque esta alternativa no supone las mismas garantías, permite al vendedor vender la vivienda y, aunque no pueda recuperar el inmueble en caso de incumplimiento del pago aplazado, podrá exigir el importe debido judicialmente por un procedimiento relativamente más ágil que el resto, al estar la deuda documentada con una letra de cambio, si así se hubiere hecho.

En Comunidades del Sur tenemos un respaldo jurídico competente para asegurarles su compraventa con parte del precio aplazado.