• Asesorar a nuestro cliente comprador de los pasos a seguir:

1. 1. Ser informado por el Banco
   2. Requerir al notario para hacer el Acta
   3. Acudir a la notaria para que el notario le explique los documentos que ha recibido el banco y firme el Acta de forma gratuita
   4. Acudir de nuevo a notaría pasado el plazo legal para firmar el préstamo

• Explicar al cliente que a la notaria a la que acuda para ser informado por el Notario y para firmar el acta es la misma a la que luego tendrá que volver para firmar el préstamo. No puede hacerlo en dos notarias distintas.
• Desde que la información del préstamo es subida por el banco a la aplicación que une con los notarios, deben pasar como mínimo 10 días naturales hasta la firma del préstamo. Este plazo no se puede disminuir bajo ningún concepto. Es más, si el notario encuentra algo que tenga que subsanar el banco, este plazo de 10 días no comienza a contar hasta que la documentación esté subida de nuevo a la aplicación.
• Es el prestatario, por tanto el comprador, quien elige la notaria ya que a la que vaya para el tramite informativo y de acta es en la que luego tiene que firmar. Teniendo en cuenta que en la compraventa cuando los gastos son según ley es el vendedor quien paga la mayor parte de la notaria, sería conveniente que en el contrato de compraventa fijemos el acuerdo de ambos en cuestión de elección de una notaria concreta.
• Las normas que establece la ley son imperativas, esto quiere decir que son nulos los pactos en los que se renuncie a los derechos que nos asiste ley. Por ejemplo no se puede pactar saltarnos el plazo de diez días.
• Se admiten poderes. Cualquier poder que faculte para firmar préstamos hipotecarios es suficiente para que una persona pueda hacer toda esta gestión en nombre de otra.
• El cliente que quiere subrogarse en un préstamo ya vigente, tendrá que cumplir todo el proceso igualmente
• En el caso de los promotores, al Banco el promotor debe avisarlo como mínimo 30 días antes de la fecha prevista de la firma con el comprador. El cliente que compra en una promoción y se va a subrogar en el préstamo hipotecario deberá cumplir también la ley

Nuestra labor como inmobiliaria será muy importante en la coordinación de los plazos y el asesoramiento en todo momento al cliente. En Comunidades del Sur te ayudaremos con el proceso con total garantía.

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El estudio más importante que debemos realizar es el del tipo de interés. Indudablemente, el tipo de interés que se paga en un préstamo hipotecario es inferior a un préstamo personal. Actualmente con el Euribor en negativo y la oferta de tipos de interés fijo, la opción de pedir un préstamo personal se muestra muy atractiva.

Los gastos fijos de un préstamo hipotecario en relación con los gastos de un préstamo personal pueden ser el triple. En cualquier caso, en función de la operación, se debe hacer un estudio para considerar si el mayor interés que pagamos en los préstamos personales compensa lo que nos ahorramos en gastos de formalización con una hipoteca y lo más importante la capacidad de pagar una cuota mensual más alta.

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”Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”

¿Qué significa esto? ¿Puedo vender la vivienda que hemos heredado antes de que se cumplan dos años desde el fallecimiento del causante?

Lo que dice este articulo 28 es que hasta que no pasen dos años desde el día de la muerte del causante, la inscripción a nombre de los nuevos propietarios que son los herederos no surte efectos frente a un tercero, un comprador por ejemplo. Durante ese plazo de dos años se podrían presentar más personas reclamando parte de su herencia al no ser herederos forzosos legales (ascendientes, descendientes y cónyuges del causante) y no haber testamento. En ese caso el inmueble tendría que volver a repartirse entre los nuevos herederos.
Importante recalcar que las herencias en las que haya testamento y sean a favor de los herederos forzosos legales (ascendientes, descendientes y cónyuges del causante) no están bajo esta limitación. Este artículo afecta por ejemplo en las herencias entre hermanos, o de tíos a sobrinos, es decir de herederos legítimos y voluntarios.
El gran problema que nos podemos encontrar es que muchos bancos no financian al comprador de este inmueble teniendo en cuenta este riesgo. Aquellos bancos que si conceden la hipoteca suelen añadir una clausula resolutoria según la cual si aparece un heredero forzoso en estos dos años, la venta quedaría resuelta.
En Comunidades del Sur te informamos de este aspecto e intentamos darte soluciones. Siempre comprobaremos este aspecto antes de realizar un contrato de compraventa de un inmueble proveniente de una herencia.
Los compradores necesitan ser oportunamente asesorados acerca de los riesgos que asumen si finalmente deciden comprar. En Comunidades del Sur te daremos alternativas por ejemplo, en el caso de que un comprador no quiera asumir este riesgo, podemos, hacer un contrato de alquiler con opción a compra de forma que, transcurridos los dos años que fija el artículo, se ejerza la opción, descontando las cantidades entregadas en concepto de prima y alquiler hasta ese momento.

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• Hipoteca de tipo variable. Es la que mas estamos acostumbrados a ver. Suelen tener un plazo de amortización largo, desde 20 a 40 años. Las comisiones son las menores, en algunos casos hasta nulas. Está sujetas a variaciones del precio del dinero por lo que puede haber años que nos favorezca esta circunstancia y otros en los que nuestra cuota aumente, ese es el riesgo que tienen.
• Hipoteca de tipo fijo. El plazo de amortización es más bajo y las comisiones por amortización anticipada suelen ser altas. Sin embargo, permite una mejor planificación de gastos ya que la cuota mensual se mantendrá inalterable durante toda la vida del préstamo independientemente de las fluctuaciones del mercado.
• Hipoteca de cuota fija. Esta hipoteca juega con el plazo de amortización de manera que, aunque esta el tipo de interés es variable, la cuota mensual se mantiene fija durante toda la vida del préstamo. La incertidumbre es que no sabemos cuándo se terminará de amortizar el préstamo por lo que en muchas ocasiones se desembolsa más cantidad por el mismo dinero prestado.

• Hipoteca de tipo mixto. Es una combinación de la de tipo fijo y variable. Alterna periodos de tipo fijo con periodos de tipo variable. El plazo de amortización es largo, como las de tipo variable pero en los periodos de tipo fijo no es posible beneficiarse de las bajadas en el mercado.
• Hipoteca multidivisa. Aprovechan los tipos de interés de otras monedas que al cambio con el euro resultan débiles, como son los francos suizos o los yenes japoneses. El riesgo que tienen es la inestabilidad de mercados ajenos que nos cuesta más controlar por lo que estas hipotecas deben estar acompañadas de un seguro y una asesoría profesional.

En Comunidades del Sur trabajamos mano a mano con los principales Bancos y estaremos encantados de recomendar a nuestros clientes con los mejores profesionales del sector, asesorándoles en todo lo que les haga falta.

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• Garantía personal:Aval, puede ser un aval bancario o un fiador o avalista. Estos responden con todo su patrimonio, convirtiéndose en nuevos deudores, son la garantía del pago de la deuda con todos sus bienes presentes y futuros.
• Garantía real:esta garantía vincula al inmueble objeto de la compraventa. Puede ser la constitución de una hipoteca sobre el inmueble en garantía del precio aplazado o la constitución de una condición resolutoria expresa en virtud de la cual el inmueble será devuelto al vendedor en caso de que no se cumpla el pago del precio aplazado.

Como recomendación desde Comunidades del Sur, el vendedor se sentirá más seguro con una garantía real ya que en el caso de que el avalista no sea el banco, éste también se puede declarar insolvente.

En una segunda vuelta de tuerca, el vendedor es el que financia este pago aplazado; para ello deberá incluir condición resolutoria expresa en caso de impago del comprador, lo que supondrá que el comprador deberá reintegrar al vendedor el inmueble y el vendedor quedará obligado a devolver íntegramente el precio percibido menos una cantidad que se fijará para resarcirle de los daños y perjuicios ocasionados.

Así que, ¡cuidado!, el pago aplazado no está sujeto a condición resolutoria, esta debe incluirse expresamente en la escritura y ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Asimismo, nos podemos encontrar que, si el banco ha concedido menor importe que el precio de compraventa, no permita que se registre esta condición resolutoria; en este caso siempre se podrá hacer un acuerdo privado de reconocimiento de deuda entre vendedor y comprador, en el que se prevea un plan de pagos garantizado, incluso con una letra de cambio. Aunque esta alternativa no supone las mismas garantías, permite al vendedor vender la vivienda y, aunque no pueda recuperar el inmueble en caso de incumplimiento del pago aplazado, podrá exigir el importe debido judicialmente por un procedimiento relativamente más ágil que el resto, al estar la deuda documentada con una letra de cambio, si así se hubiere hecho.

En Comunidades del Sur tenemos un respaldo jurídico competente para asegurarles su compraventa con parte del precio aplazado.

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