En el artículo decimoctavo dice textualmente:

“No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 1.000 euros o su contravalor en moneda extranjera”

Entendemos por empresario o profesional aquellas personas físicas o jurídicas que desarrollan una actividad económica y adquiere, entrega o presta bienes y servicios en el desarrollo de dicha actividad. 

El límite entre personas físicas está fijado en 10.000€.

¿Qué sanción tiene el incumplimiento de esta norma?

• En primer lugar la base de la sanción será la cuantía pagada en efectivo por encima de los 1.000€ o 10.000€ según se trate de empresario/profesional o persona física, respectivamente
• La sanción será el 25% de la base

En Comunidades del Sur nos mantenemos al día en todas en todas las leyes que puedan afectar a nuestro sector y a la seguridad de nuestros clientes. ¡Confía en un equipo formado!

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¿Cuáles son las transmisiones que están exentas?

• Las daciones en pago de la vivienda habitual del deudor o avalista para la cancelación del préstamo hipotecario que la gravaba
• Las transmisiones derivadas de ejecuciones judiciales o extrajudiciales hipotecarias
• Las aportaciones de los cónyuges a la sociedad conyugal, o las que se hagan a los cónyuges en pago de sus respectivos haberes
• Las transmisiones a favor de hijos en cumplimiento de sentencias de separación o divorcio
• En algunos Ayuntamientos, también existe una bonificación del 95% de la cuota del impuesto en caso de herencia a favor de descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes

¿Quién está obligado a pagar plusvalía?

• En caso de compraventa o constitución de un derecho a cambio de precio o contraprestación, la persona que vende o transmite o constituye un derecho. Ojo! si el vendedor es no residente, el sujeto pasivo pasa a ser el comprador.

Asimismo, en la compraventa de una vivienda no puede modificarse  por pacto el obligado al pago de la plusvalía. Se considera una claúsula abusiva y por tanto nula establecer que el pago de la plusvalía lo hiciera el comprador.

• En caso de herencia, donación o cualquier otro tipo de transmisión gratuita, el obligado es quien recibe o  adquiere.  

Para su cálculo, se aplica un porcentaje al valor catastral del suelo del inmueble objeto de la transmisión. Ese porcentaje es mayor cuanto más tiempo haya permanecido el inmueble en el patrimonio del vendedor, con un máximo de veinte años, momento en que la plusvalía llega al tope y se mantiene igual sea cuál sea el momento posterior de la transmisión.
Por tanto, con esta forma de cálculo vemos que no se tiene en cuenta que actualmente en muchos de los casos las transmisiones no producen ganancias dada la pérdida de valor de los bienes inmuebles urbanos. Por supuesto, este impuesto es reclamable, en Comunidades del Sur, a través de la Asociación de Gestores Inmobiliarios de la Provincia de Cádiz (GICA), tenemos un convenio con un despacho de abogados de reconocido prestigio que ya acumula múltiples sentencias a su favor en la anulación de la plusvalía. 

¿Cómo has de actuar si tu transmisión no ha producido ganancia, sino pérdida?

1. Abonar la cantidad en tiempo y forma en el Ayuntamiento correspondiente pero no en concepto de liquidación sino como “suspensión de la obligación de pago” 
2. Presentar en recurso de la mano de un profesional 

¿Cuáles son los plazos para reclamar?

• En las autoliquidaciones, cuando es el transmitente el que presenta el impuesto, calculando previamente la cuantía a pagar, el plazo es de cuatro años desde que se pagó de forma efectiva la tasa de plusvalía municipal. La forma de hacerlo es mediante un escrito de rectificación de autoliquidación mediante el cual se solicita la devolución de los ingresos afectados.
• En las liquidaciones, donde el transmitente informa al ayuntamiento y este remite la carta de pago del impuesto calculada por sus funcionarios y técnicos el plazo es de solo un mes desde que se notificó el acto.

Es importante estar bien asesorado en la compraventa de tu vivienda para evitar sorpresas innecesarias. En Comunidades del Sur, estamos a tu servicio. 

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¿Y qué pasa si ya has adquirido la vivienda, pagado el ITP y no te has beneficiado de la bonificación de ITP?

En este caso puedes solicitar que te devuelvan la diferencia más los intereses correspondientes; para ello tendrías que  presentar en la Agencia Tributaria una solicitud de ingresos indebidos dentro de los cuatro años siguientes a la finalización del plazo para liquidar el impuesto.
Como hemos comentado, el plazo para liquidar el ITP generalmente es de 30 días desde la firma, no obstante, se puede fraccionar el pago, sea o no familia numerosa,  el comprador puede solicitar el aplazamiento o fraccionamiento aplicando las reglas generales del Reglamento General de Recaudación para cualquier deuda tributaria. En el caso del ITP se podrá fraccionar en tres anualidades como máximo, con intereses a favor de Hacienda y siempre que sea el domicilio habitual y que la superficie de la vivienda no exceda los 120 m2.
Si eres familia numerosa, en Comunidades del Sur te asesoramos en tu compra y no olvides que hay otras bonificaciones a las que puedes acogerte como el IBI, reducciones en IRPF, factura de la luz … estaremos encantados de ayudarte.

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Pues bien, la nueva ley de crédito inmobiliario exige que todos aquellos
intermediarios que realicen tareas de información, recogida de documentación o
recomendación de ofertas financieras de los bancos a sus clientes, tengan que
realizar una formación específica y certificarse como informadores de crédito
inmobiliario (ICI).

El objetivo fundamental de este título reconocido por el Banco de España es certificar
que los titulados ICI tienen el conocimiento suficiente y actualizado, en relación con el
mercado inmobiliario y con el proceso de la financiación hipotecaria, para poder hacer
frente a las presentes exigencias reguladoras en el ámbito de la actividad de
información sobre los servicios que prestan las entidades e intermediarios que
concedes préstamos hipotecarios. En especifico que posee los conocimientos y
competencias mínimos desarrollados en la Orden ECE/482/2019.
Los intermediarios que deben estar acreditados deberán ser la persona física cuando
actúe como tal o el Administrador en caso de personalidad jurídica (empresa); el
incumplimiento de ello se considerará infracción con su correspondiente sanción.
En Comunidades del Sur, como cliente, cuentas con garantía de que cumplimos los
requerimientos exigidos puesto que Begoña Gómez Roldós, Administradora de la
Sociedad, ha sido certificada recientemente como “Informadora de Crédito
Inmobiliario” mediante la superación del examen impuesto para ello.

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Los trámites que deberemos seguir son los siguientes:

Autorización de la comunidad de propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal exige el acuerdo de las 3/5 de los propietarios, que representan al menos 3/5 partes de las cuotas de participación, para aprobar la división del inmueble. No obstante, si en los Estatutos de la Comunidad está ya recogida la posibilidad de segregar o dividir los inmuebles no será necesario la aprobación de la Junta de propietarios.  Sólo podrá oponerse si la segregación perjudica a algún vecino o a los elementos comunes del inmueble o no cumple con lo establecido en los estatutos o normativas urbanísticas.

Autorización administrativa

Con anterioridad a plantearnos la segregación se debe comprobar la normativa de urbanismo donde se encuentra el inmueble. Estas normas establecen los criterios de habitabilidad mínimos, en cuanto a estancias, tamaños, aislamiento térmico y acústico… que debe cumplir un inmueble para ser habitado. Tanto la Ley del Suelo como la Ley de Propiedad Horizontal exigen una autorización administrativa para dividir el inmueble.

Proyecto de obra y licencia de obra mayor

El proyecto lo puede realizar un arquitecto o ingeniero, tanto superior como técnico. Deberá contener los planos del estado actual y del proyectado, la justificación del cumplimiento de la normativa y el presupuesto será visado por el ayuntamiento y si cumple la normativa nos concederán la licencia de obras por lo que podremos comenzar con la segregación del inmueble.

Al finalizar las obras deberemos entregar al ayuntamiento el certificado final de obra y el proyecto con el estado definitivo. Tras la visita y comprobación de los técnicos, obtendremos la licencia de primera ocupación y una cédula de habitabilidad.

Escritura ante notario

La división del inmueble debe hacerse obligatoriamente en escritura pública según el art. 50 del Reglamento Hipotecario y art. 3 de la Ley Hipotecaria, para acceder al Registro de la Propiedad. 

Inscripción en el Registro

La segregación está sujeta al pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) para poder registrarse.

Sobre el inmueble segregado se realizará una nueva inmatriculación que dará lugar a una nueva finca registral con número propio.

Sobre el inmueble de origen puesto que tras la segregación quedará modificado en su forma y cabida, se realizará una nueva inscripción con dicha descripción actualizada. 

Redistribución de las cuotas

La segregación del inmueble supone una nueva estructura de la comunidad de propietarios por lo que supondrá la distribución de las cuotas a pagar en proporción a la superficie del mismo. El propietario en la propia solicitud puede hacer una propuesta para que la comunidad la vote junto con la autorización.

Muchas son las razones para optar por segregar tu inmueble. En Comunidades del Sur te asesoramos en el  proceso a seguir.

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Los compradores están cansados de leer descripciones siempre iguales, breves y sin sentimiento. Una buena descripción junto a las fotografías impulsa la venta del inmueble. Pensamos que marcando en nuestro CRM las características del inmueble, por ejemplo que tiene aire acondicionado es suficiente pero el cliente lo que lee es la descripción y, posiblemente, si no escribes que tiene aire acondicionado el cliente no vea que lo tiene.

Las descripciones deben hacerse de exterior a interior. Comenzar con la zona en la que se encuentra, las ventajas de los servicios que tiene alrededor (hospitales, colegios, supermercados…), la cercanía de parques, playas…terminando por las zonas comunes si las hubiera, los patios, garaje…

Una buena descripción requiere tiempo y esfuerzo. Es importante empezar con un buen titular que capte la atención del cliente. “¿Quieres vivir en la playa?”, “¿Quieres levantarte viendo un parque?”, “Decide cambiar tu vida”…

Una vez que comenzamos con el interior, se debe comenzar con la cocina de manera que la persona que lo lea sea capaz de imaginarse allí cocinando. La descripción del número de habitaciones, baños y metros…debe ser concreta y clara, sin exageraciones y fiel a la realidad. El salón, la luminosidad nos debe hacer que nos veamos en ese sofá placenteramente sentados. Respecto al garaje, es bueno explicar cómo es el acceso al mismo.

Termina el anuncio con una llamada de atención, “¿quieres visitarlo?”, “¿te interesa saber más?”….

Por tanto, siguiendo estas claves podemos tener la descripción que deseamos:

• Apelar al sentimiento
• Titulo que capte la atención del cliente
• Descripción de la zona y zonas comunes
• Características principales
• Sinceridad ante todo – no ocultar las desventajas
• Haz una llamada de atención

Recuerda, en la descripción sobre un 75% deben ser beneficios y sobre un 25% características. No hay que infravalorar la descripción. Muchos piensan que es algo que no se lee, pero todo lo contrario, se lee, sobre todo por las personas más interesadas en el inmueble, y además es uno de los principales motivos para el éxito para captar los mejores clientes.

Desde Comunidades del Sur esperamos que estos trucos te sirvan para obtener más “clicks” a tu anuncio y con ello consigas más ventas.

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• Prohibición de enajenar las viviendas a personas jurídicas para ser usuarias de las mismas, garantizando así que las viviendas se destinen siempre a domicilio habitual y permanente de personas físicas.
• Entidades sin ánimo de lucro podrán ser arrendatarias de viviendas protegidas cuyos usuarios finales sean personas físicas con especiales dificultades para el acceso a la vivienda
• La Junta de Andalucía tendrá posibilidad de ejercer el derecho de tanteo y de retracto respecto de todas las viviendas protegidas, independientemente del plan al que estén sujetas.
• Se eleva del 25 al 50 por ciento el porcentaje de pleno dominio sobre otra vivienda que impide el acceso a este tipo de viviendas.
• Se modifica la forma de cálculo del valor máximo de venta. “El precio de venta de las viviendas protegidas en segundas o posteriores transmisiones será el que las partes libremente acuerden que, en ningún caso, podrá superar el de venta de la vivienda protegida de nueva construcción en el momento de la transmisión, correspondiente a un programa asimilable”
• Se refuerza la obligación expresa de que la vivienda protegida deba ser ocupada por persona autorizada
• En la vivienda se podrá ejercer una actividad económica sin que por ello pierda su carácter de residencia habitual y permanente, siempre que el espacio físico esté diferenciado y no ocupe más del 15% de la superficie de la misma.
• Se especifica también en qué supuestos procede el visado de los contratos de compraventa o arrendamiento de viviendas protegidas
• Se actualiza la regulación de la percepción por las personas promotoras de cantidades a cuenta del precio de las viviendas
• Las permutas y los cambios entre viviendas protegidas en arrendamiento, titularidad de un misma persona promotora, no se consideran adjudicaciones a realizar por los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida
• Se modifica el Reglamento Regulador de Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida, aprobado por el Decreto 1/2012, de 10 de enero, respecto a la selección de miembros de cooperativas de viviendas protegidas

Respecto de su ámbito de aplicación, se excluyen las viviendas calificadas con normativa anterior al Real Decreto Ley 1/1978. Para más información, en la web https://www.juntadeandalucia.es/boja/2018/172/BOJA18-172-00095.pdf se publica el decreto aludido.
Gracias a Gica MLS Cádiz  pronto tendremos una jornada de actualización de la ley de VPO para que todos nuestros comerciales estén actualizados respecto a los cambios producidos. En Comunidades del Sur te asesoramos y gestionamos la venta de tu VPO con todas las garantías.

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¿Por qué hacer testamento?

1. Evitar que hereden personas no deseadas.
2. Si no existen herederos directos, eliges si no quieres que tus bienes vayan a parar a manos del Estado.
3.  Si existen herederos, evitas las innumerables gestiones ( ¡y conflictos!)que tienen que hacer con el consabido gasto económico extraordinario, antes de tomar posesión de los bienes dejados por el testador.

Si no hay testamento es la ley quien designa a los herederos, siguiendo un orden de parentesco según los artículos 930-958 cc:

• Hijos o descendientes y el cónyuge viudo tiene derecho de usufructo sobre un tercio de la herencia.
• Padres y ascendientes y el cónyuge viudo tiene derecho de usufructo sobre la mitad de la herencia.
• En defecto de los anteriores, el cónyuge viudo. No se le reconoce derecho de sucesión intestada al conviviente o pareja de hecho.
• Hermanos e hijos de hermanos hasta demás parientes colaterales hasta el cuarto grado.
•  Y en último lugar, el Estado. En ausencia de herederos forzosos, la ley designa como heredero al Estado o a la Comunidad Autónoma, como es el caso de Cataluña.

Las personas que se consideren herederos –descendientes, ascendientes o cónyuge- deben acudir al notario para hacer una “declaración de herederos abintestato”. Este trámite, además de ser más costoso, requiere un tiempo de espera de veinte días hábiles, a contar desde la fecha en que se hace dicha declaración. Este tiempo se da para que, si en esos veinte días apareciese otro heredero que hubiera permanecido oculto hasta ese momento, pudiera hacer acto de presencia. En el caso de los parientes colaterales deberán acudir al juez. Proceso, generalmente, más largo y complicado, además de más caro.
Hacer testamento es sencillo. Para hacerlo solo se necesita el DNI y explicar al notario cómo se desea repartir el patrimonio. Independientemente de cuánto valgan los bienes del testador, hacer un testamento suele oscilar entre los 38 y 50 euros, y solo en casos excepcionales la cantidad puede ser mayor.

El testamento es un acto personal, revocable y libre, se puede modificar cuantas veces se quiera.

Por lo tanto, si a lo largo de su vida otorga varios testamentos, el último de ellos será el que tenga validez legal.

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El estudio más importante que debemos realizar es el del tipo de interés. Indudablemente, el tipo de interés que se paga en un préstamo hipotecario es inferior a un préstamo personal. Actualmente con el Euribor en negativo y la oferta de tipos de interés fijo, la opción de pedir un préstamo personal se muestra muy atractiva.

Los gastos fijos de un préstamo hipotecario en relación con los gastos de un préstamo personal pueden ser el triple. En cualquier caso, en función de la operación, se debe hacer un estudio para considerar si el mayor interés que pagamos en los préstamos personales compensa lo que nos ahorramos en gastos de formalización con una hipoteca y lo más importante la capacidad de pagar una cuota mensual más alta.

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